Zdaj\u0119 sobie spraw\u0119, \u017ce ten wpis na blogu mo\u017ce wydawa\u0107 si\u0119 g\u0142upi, poniewa\u017c jego tre\u015b\u0107 dotyczy tylko nielicznych szcz\u0119\u015bliwych przedsi\u0119biorc\u00f3w. Bior\u0105c jednak pod uwag\u0119 ilo\u015b\u0107 z\u0142ych rad udzielanych przez tradycyjnych doradc\u00f3w inwestycyjnych i fakt, \u017ce ka\u017cdy przedsi\u0119biorca, kt\u00f3rego wspar\u0142em i kt\u00f3ry z powodzeniem wyszed\u0142 z inwestycji, pyta\u0142 mnie, jak zarz\u0105dza\u0107 swoimi funduszami, czu\u0142em, \u017ce ten post musi zosta\u0107 napisany.<\/p>\n
Wi\u0119kszo\u015b\u0107 tradycyjnych doradc\u00f3w ma model, kt\u00f3ry zasadniczo wygl\u0105da nast\u0119puj\u0105co: akcje krajowe 30% (podzielone mi\u0119dzy akcje o du\u017cej i \u015bredniej kapitalizacji), akcje mi\u0119dzynarodowe 20%, nieruchomo\u015bci 20%, sta\u0142y doch\u00f3d 20%, alternatywy 5% (private equity i fundusze hedgingowe), got\u00f3wka 5%. Warto\u015bci procentowe r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 nieco w zale\u017cno\u015bci od informacji demograficznych i profilu ryzyka, ale s\u0105 prawid\u0142owe. Co ciekawe, cz\u0119sto alokacje nie r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 zbytnio mi\u0119dzy najbardziej agresywnymi i konserwatywnymi zaleceniami dotycz\u0105cymi portfela.<\/p>\n
Modele te opieraj\u0105 si\u0119 na historycznej premii za ryzyko i zmienno\u015bci ka\u017cdej klasy aktyw\u00f3w. S\u0105 sytuacje, w kt\u00f3rych taka alokacja mo\u017ce mie\u0107 sens. Modele przyjmuj\u0105 jednak wycen\u0119 ka\u017cdej klasy aktyw\u00f3w jako godziw\u0105 w momencie inwestycji. Wycena, przy kt\u00f3rej wchodzisz na rynek, naprawd\u0119 ma znaczenie. Na przyk\u0142ad, w okresie historycznie niskich st\u00f3p procentowych nie ma sensu posiada\u0107 \u017cadnych instrument\u00f3w o sta\u0142ym dochodzie. Rentowno\u015bci s\u0105 tak niskie, \u017ce r\u00f3wnie dobrze mo\u017cna by je trzyma\u0107 w got\u00f3wce. Nie otrzymujesz uczciwej rekompensaty za ryzyko niewykonania zobowi\u0105zania. Co gorsza, ceny obligacji b\u0119d\u0105 spada\u0107 wraz ze wzrostem st\u00f3p procentowych. Podobnie, ceny akcji wydaj\u0105 si\u0119 bogate. Wska\u017anik p\/e dla indeksu S&P 500 wynosi 25,5 pomimo historycznie wysokich zysk\u00f3w przedsi\u0119biorstw przekraczaj\u0105cych 8%. Historycznie S&P notowany by\u0142 przy wska\u017aniku p\/e na poziomie 14, a zyski przedsi\u0119biorstw wynosi\u0142y \u015brednio 5%.<\/p>\n
W przesz\u0142o\u015bci inwestowa\u0142em w wysokiej jako\u015bci akcje ameryka\u0144skie wyp\u0142acaj\u0105ce wysokie dywidendy. Generowa\u0142y one got\u00f3wk\u0119 i zyskiwa\u0142y na warto\u015bci. Nie posiada\u0142em \u017cadnych akcji sp\u00f3\u0142ek technologicznych, poniewa\u017c mam ju\u017c zbyt du\u017c\u0105 ekspozycj\u0119 na ten sektor ze wzgl\u0119du na moj\u0105 codzienn\u0105 prac\u0119. Nie inwestowa\u0142em r\u00f3wnie\u017c w akcje \u017cadnych sp\u00f3\u0142ek finansowych. Pomimo poprawy bilans\u00f3w, kryzys nadal mo\u017ce z \u0142atwo\u015bci\u0105 wymaza\u0107 ca\u0142y kapita\u0142 w\u0142asny. Jednak na pocz\u0105tku tego roku zlikwidowa\u0142em swoj\u0105 ekspozycj\u0119 na akcje ze wzgl\u0119du na obawy dotycz\u0105ce wyceny.<\/p>\n
Nie inwestuj w aktywnie zarz\u0105dzane fundusze i fundusze hedgingowe. Bankierzy lubi\u0105 je, poniewa\u017c generuj\u0105 wysokie prowizje, ale po odj\u0119ciu op\u0142at zasadniczo \u017caden z nich nie osi\u0105ga lepszych wynik\u00f3w ni\u017c S&P 500 w d\u0142u\u017cszej perspektywie. Co gorsza, cz\u0119sto inwestujemy w nie po tym, jak mia\u0142y dobr\u0105 pass\u0119, co zazwyczaj prowadzi jedynie do odwr\u00f3cenia \u015bredniej. Nie inwestowa\u0142bym r\u00f3wnie\u017c w fundusze private equity forsowane przez banki. Ta klasa aktyw\u00f3w radzi sobie dobrze z perspektywy IRR, ale fundusze s\u0105 wiecznie niep\u0142ynne (ponad 10 lat), a op\u0142aty poch\u0142aniaj\u0105 du\u017c\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 zwrot\u00f3w. Istnieje r\u00f3wnie\u017c bardzo niewielka korelacja mi\u0119dzy historycznymi i przysz\u0142ymi zwrotami funduszy private equity.<\/p>\n
Ponadto, NIGDY nie powiniene\u015b po\u017cycza\u0107 na depozyt zabezpieczaj\u0105cy. Ka\u017cdy bankier, jakiego kiedykolwiek spotka\u0142em, naciska na to. M\u00f3wi\u0105 ci: „Zainwestuj 1 milion dolar\u00f3w w obligacje, kt\u00f3re zarabiaj\u0105 4%, a my po\u017cyczymy ci 1 milion dolar\u00f3w na 2%. Nie tylko zarabiasz na transakcji, ale nadal masz 1 milion dolar\u00f3w do wydania na cokolwiek!”. Brzmi to jak dobry pomys\u0142, ale to fatalny pomys\u0142, poniewa\u017c w trudnym momencie (np. kryzys 2008\/2009) twoje aktywa trac\u0105 na warto\u015bci. Aby pokry\u0107 r\u00f3\u017cnic\u0119, bank dokona wezwania kapita\u0142owego i poprosi o przekazanie got\u00f3wki na pokrycie strat. To s\u0105 w\u0142a\u015bnie te momenty, w kt\u00f3rych chcesz mie\u0107 najwi\u0119cej got\u00f3wki, aby by\u0107 oportunist\u0105 i kupowa\u0107 aktywa po niskich cenach. Te 2% rocznie po prostu nie jest tego warte. Trzymaj pieni\u0105dze w got\u00f3wce. Kiedy zdarzaj\u0105 si\u0119 kryzysy, mo\u017cesz zarobi\u0107 100%+, inwestuj\u0105c w wysokiej jako\u015bci aktywa po niskiej cenie.<\/p>\n
Jestem bardziej agnostykiem w kwestii nieruchomo\u015bci osobistych, poniewa\u017c zazwyczaj uwa\u017cam je za konsumpcj\u0119, a nie inwestycj\u0119. W mie\u015bcie takim jak Nowy Jork rentowno\u015b\u0107 najmu wynosi zaledwie 2-4%. Je\u015bli por\u00f3wnasz ca\u0142kowite miesi\u0119czne koszty posiadania (koszt kredytu hipotecznego + koszt alternatywny zaliczki – lub po prostu za\u0142\u00f3\u017c, \u017ce zaci\u0105gn\u0105\u0142e\u015b kredyt hipoteczny na 100%, aby upro\u015bci\u0107 matematyk\u0119 + podatki od nieruchomo\u015bci + utrzymanie + \u015brednie miesi\u0119czne wydatki na napraw\u0119 rzeczy, kt\u00f3re si\u0119 psuj\u0105) z czynszem, wynajem mo\u017ce by\u0107 2-3 razy ta\u0144szy ni\u017c posiadanie! To powiedziawszy, wiele os\u00f3b uwielbia posiada\u0107 swoje g\u0142\u00f3wne miejsce zamieszkania. Je\u015bli mie\u015bci si\u0119 to w twoim bud\u017cecie i jeste\u015b \u015bwiadomy faktu, \u017ce jest to konsumpcja, a nie inwestycja, zr\u00f3b wszystko, co zmaksymalizuje twoje szcz\u0119\u015bcie(wynajem… chyba \u017ce chcesz kupi\u0107<\/a>).<\/p>\n Nieruchomo\u015bci s\u0105 obecnie jedn\u0105 z najbardziej atrakcyjnych klas aktyw\u00f3w, je\u015bli nie kupujesz nieruchomo\u015bci, w kt\u00f3rych chcesz mieszka\u0107. Je\u015bli masz zdywersyfikowany portfel, jest to bardzo bezpieczne i mo\u017cesz generowa\u0107 stopy kapitalizacji (doch\u00f3d operacyjny netto podzielony przez cen\u0119 zakupu) na poziomie 6-13% w skali w zale\u017cno\u015bci od geografii, w kt\u00f3rej inwestujesz. Aby uzyska\u0107 najlepsze oferty, zazwyczaj kupujesz za got\u00f3wk\u0119 i mo\u017cesz p\u00f3\u017aniej refinansowa\u0107. Jose i ja kupili\u015bmy kilka wielorodzinnych budynk\u00f3w mieszkalnych w Berlinie w latach 2011-2013, korzystaj\u0105c z tej strategii. M\u00f3j brat Olivier, kt\u00f3ry prowadzi Home61<\/a>, pomaga biurom rodzinnym budowa\u0107 portfele nieruchomo\u015bci generuj\u0105cych doch\u00f3d w Miami na Florydzie i Columbus w Ohio z wielkim sukcesem. Nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce podej\u015bcie to nie sprawdza si\u0119 w miastach takich jak Nowy Jork i San Francisco, gdzie stopy kapitalizacji s\u0105 wyj\u0105tkowo niskie.<\/p>\n Innym skutecznym podej\u015bciem do nieruchomo\u015bci jest arbitra\u017c mi\u0119dzy wynajmem d\u0142ugoterminowym i kr\u00f3tkoterminowym. Mo\u017cesz kupi\u0107 lub wynaj\u0105\u0107 mieszkania na d\u0142ugi okres, a nast\u0119pnie wynaj\u0105\u0107 je na Airbnb (lub na rynkach wynajmu \u015brednioterminowego u\u017cywanych do mieszka\u0144 korporacyjnych itp. Nawet bior\u0105c pod uwag\u0119 op\u0142aty firmy zarz\u0105dzaj\u0105cej (zak\u0142adaj\u0105c, \u017ce nie chcesz wykonywa\u0107 ca\u0142ej pracy samodzielnie), istnieje kilka miast, w kt\u00f3rych mo\u017cna wygenerowa\u0107 15-25% zysku netto rocznie. Jest to zazwyczaj mniej skalowalne, poniewa\u017c wiele budynk\u00f3w i um\u00f3w najmu nie zezwala na podnajem, a niekt\u00f3re miasta nie zezwalaj\u0105 na posiadanie wielu ofert na Airbnb lub ograniczaj\u0105 pobyty kr\u00f3tkoterminowe (np. poni\u017cej 30 dni), ale jest to jeden z najwy\u017cszych zysk\u00f3w, jakie mo\u017cna wygenerowa\u0107 na rynku.<\/p>\n Nic dziwnego, \u017ce klas\u0105 aktyw\u00f3w, kt\u00f3r\u0105 najbardziej lubi\u0119, s\u0105 inwestycje w technologie na wczesnym etapie rozwoju. Jest to jeden z niewielu sektor\u00f3w gospodarki zapewniaj\u0105cych realny wzrost, w kt\u00f3rym firmy mog\u0105 rozwija\u0107 si\u0119 niezwykle szybko. Jednocze\u015bnie ze wzgl\u0119du na ekonomi\u0119 funduszy venture, kt\u00f3re pobieraj\u0105 2% op\u0142at za zarz\u0105dzanie rocznie i 20% zysk\u00f3w, najlepsi inwestorzy maj\u0105 motywacj\u0119 do gromadzenia wi\u0119kszych funduszy i inwestowania w transakcje na p\u00f3\u017aniejszych etapach. Nie da si\u0119 naprawd\u0119 zarobi\u0107 na funduszu o warto\u015bci 30-50 milion\u00f3w dolar\u00f3w. Ekonomia funduszu na wczesnym etapie dzia\u0142a tylko wtedy, gdy inwestujesz bardzo du\u017c\u0105 sum\u0119 osobistych pieni\u0119dzy, gdzie otrzymujesz 100% zysk\u00f3w, a nie 20%. W zwi\u0105zku z tym inwestowanie na wczesnym etapie rozwoju nie jest bardzo konkurencyjn\u0105 klas\u0105 aktyw\u00f3w poza YC. W FJ Labs konkurujemy g\u0142\u00f3wnie z mniej zaawansowanymi anio\u0142ami, kt\u00f3rzy przeprowadzaj\u0105 kilka transakcji rocznie. Najlepsi inwestorzy dzia\u0142aj\u0105 w A16Z, Sequoia lub Greylock, realizuj\u0105c transakcje na p\u00f3\u017aniejszych etapach.<\/p>\n W pewnym sensie inwestowanie na wczesnym etapie polega mniej na wybieraniu zwyci\u0119zc\u00f3w, bior\u0105c pod uwag\u0119 ilo\u015b\u0107 przysz\u0142ej niepewno\u015bci, a bardziej na unikaniu z\u0142ych inwestycji. Wymieszaj to z bardzo zdywersyfikowanym portfelem sk\u0142adaj\u0105cym si\u0119 z co najmniej 50 inwestycji, a mo\u017cesz wygenerowa\u0107 \u015bwietne zyski. W ci\u0105gu ostatnich 19 lat wygenerowa\u0142em \u015brednio 70% IRR przy wielokrotno\u015bci 6,3x w tej klasie aktyw\u00f3w, co prawda zaczynaj\u0105c od bardzo ma\u0142ej bazy aktyw\u00f3w. Bardzo wa\u017cna jest dywersyfikacja zar\u00f3wno pod wzgl\u0119dem czasu, jak i liczby sp\u00f3\u0142ek. Inwestuj przez 2-3 lata. Je\u015bli nie masz przep\u0142ywu transakcji, naj\u0142atwiejszym sposobem na uzyskanie ekspozycji na t\u0119 klas\u0119 aktyw\u00f3w jest inwestowanie w fundusze wielozak\u0142adowe, takie jak te na FundersClub<\/a>. Mo\u017cesz tak\u017ce inwestowa\u0107 w pojedyncze transakcje, ale oczywi\u015bcie wk\u0142adaj w nie znacznie mniej ni\u017c w fundusze. Nale\u017cy r\u00f3wnie\u017c pami\u0119ta\u0107, \u017ce nie s\u0105 to tradycyjne fundusze. Jest tylko jedno wezwanie do wp\u0142aty kapita\u0142u z g\u00f3ry i nie zatrzymuj\u0105 pieni\u0119dzy na pro-rata, co oznacza, \u017ce gdy sko\u0144cz\u0105 im si\u0119 pieni\u0105dze, tworz\u0105 kolejny fundusz. Je\u015bli chcesz zainwestowa\u0107, we\u017a alokacj\u0119, kt\u00f3r\u0105 chcia\u0142by\u015b zainwestowa\u0107 w fundusz i podziel j\u0105 na oddzielne cz\u0119\u015bci, aby uzyska\u0107 ekspozycj\u0119 na wiele funduszy w ci\u0105gu oko\u0142o 2-3 lat.<\/p>\n Zainwestowa\u0142bym r\u00f3wnie\u017c mniejsz\u0105 kwot\u0119 pieni\u0119dzy w bardziej skoncentrowany spos\u00f3b w kilka sp\u00f3\u0142ek przed debiutem gie\u0142dowym, takich jak Airbnb. Nie zarobisz 10x, ale to dobry spos\u00f3b na osi\u0105gni\u0119cie 1,5 – 3x w ci\u0105gu kilku lat i uzyskanie \u015bwietnej stopy IRR. Nie powiniene\u015b inwestowa\u0107 w „spekulacyjne jednoro\u017cce”, kt\u00f3re s\u0105 sp\u00f3\u0142kami na wczesnym etapie rozwoju, wycenianymi na miliardy dolar\u00f3w, ale raczej w bardziej ugruntowane startupy z wa\u017cnymi modelami biznesowymi na drodze do IPO. Airbnb jest tego najlepszym przyk\u0142adem.<\/p>\n Zalecam trzymanie du\u017cej cz\u0119\u015bci, 20-30% swojej warto\u015bci netto w got\u00f3wce. Bankierzy tego nienawidz\u0105, poniewa\u017c uwa\u017caj\u0105, \u017ce zostawiamy pieni\u0105dze na stole. Jednak cz\u0119sto pogo\u0144 za rentowno\u015bci\u0105 w warunkach niskich st\u00f3p procentowych przypomina zbieranie groszy przed walcem parowym. Bior\u0105c pod uwag\u0119 niskie stopy zwrotu i inflacj\u0119, najlepiej jest zatrzyma\u0107 got\u00f3wk\u0119. Koszt alternatywny jest bardzo niski i zapewnia niesamowite mo\u017cliwo\u015bci uzyskania wysokich zysk\u00f3w w czasach kryzysu poprzez kupowanie wysokiej jako\u015bci aktyw\u00f3w z du\u017cymi rabatami. Nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce aby to zadzia\u0142a\u0142o, potrzebny jest sprzeczny temperament. Musisz by\u0107 got\u00f3w kupowa\u0107, gdy ludzie si\u0119 boj\u0105 i wygl\u0105da na to, \u017ce \u015bwiat si\u0119 sko\u0144czy. Powiniene\u015b tak\u017ce wykorzysta\u0107 cz\u0119\u015b\u0107 got\u00f3wki do sfinansowania kolejnego startupu. Pierwsze 500-1 mln USD to najdro\u017cszy i najbardziej rozwadniaj\u0105cy kapita\u0142, jaki mo\u017cna uzyska\u0107. Je\u015bli mo\u017cna unikn\u0105\u0107 jej podniesienia, tym lepiej. Upewnij si\u0119 jednak, \u017ce nadal jeste\u015b sumienny w procesie generowania pomys\u0142\u00f3w i realizacji swojego startupu. Dla wi\u0119kszo\u015bci ludzi nie zaleca\u0142bym ryzykowania wi\u0119cej ni\u017c 10% w ich nast\u0119pnym startupie.<\/p>\n Aby da\u0107 ci przyk\u0142ad, je\u015bli w\u0142a\u015bnie zarobi\u0142e\u015b 10 milion\u00f3w dolar\u00f3w po odliczeniu podatk\u00f3w, chcia\u0142e\u015b posiada\u0107 sw\u00f3j dom i post\u0119powa\u0142e\u015b zgodnie z wy\u017cej wymienion\u0105 strategi\u0105, rozmie\u015bci\u0142by\u015b je w nast\u0119puj\u0105cy spos\u00f3b:<\/p>\n Kup mieszkanie za 4 miliony dolar\u00f3w<\/strong><\/p>\n Zainwestowanie 2,5 mln USD w nieruchomo\u015bci generuj\u0105ce doch\u00f3d.<\/strong><\/p>\n Zainwestowa\u0107 2,5 miliona dolar\u00f3w w startupy na wczesnym etapie rozwoju<\/strong><\/p>\n Zainwestuj 1 milion dolar\u00f3w w startupy na p\u00f3\u017anym etapie rozwoju<\/strong><\/p>\n Zatrzymaj 3 miliony dolar\u00f3w w got\u00f3wce<\/strong><\/p>\n\n
\n
\n
\n