Jeg er klar over, at dette blogindl\u00e6g kan virke \u00e5ndssvagt, da indholdet kun g\u00e6lder for meget f\u00e5 heldige iv\u00e6rks\u00e6ttere. Men i betragtning af m\u00e6ngden af d\u00e5rlige r\u00e5d fra traditionelle investeringsr\u00e5dgivere, og at alle de iv\u00e6rks\u00e6ttere, jeg har st\u00f8ttet, og som har haft succes med deres exit, har spurgt mig, hvordan de skal forvalte deres midler, f\u00f8lte jeg, at indl\u00e6gget m\u00e5tte skrives.<\/p>\n
De fleste traditionelle r\u00e5dgivere har en model, der i bund og grund ser s\u00e5dan ud: indenlandske aktier 30 % (fordelt p\u00e5 large cap og mid cap), internationale aktier 20 %, fast ejendom 20 %, renteb\u00e6rende v\u00e6rdipapirer 20 %, alternativer 5 % (private equity og hedgefonde), kontanter 5 %. Procentsatserne varierer lidt alt efter dine demografiske oplysninger og din risikoprofil, men de er retningsgivende. Interessant nok varierer fordelingen ofte ikke s\u00e5 meget mellem deres mest aggressive og konservative portef\u00f8ljeanbefalinger.<\/p>\n
Disse modeller er baseret p\u00e5 den historiske risikopr\u00e6mie og volatilitet for hver aktivklasse. Der er tidspunkter, hvor denne fordeling kan give mening. Modellerne tager dog udgangspunkt i, at v\u00e6rdians\u00e6ttelsen af hver aktivklasse er fair p\u00e5 investeringstidspunktet. Den v\u00e6rdians\u00e6ttelse, du g\u00e5r ind p\u00e5 markedet med, er virkelig vigtig. I denne periode med historisk lave renter giver det f.eks. ikke mening at eje nogen form for fast indkomst. Udbytterne er s\u00e5 lave, at man lige s\u00e5 godt kunne have kontanter. Du bliver ikke kompenseret retf\u00e6rdigt for risikoen for misligholdelse. V\u00e6rre er det, at obligationskurserne vil falde, n\u00e5r renten stiger. P\u00e5 samme m\u00e5de f\u00f8les aktiekurserne rige. S&P 500’s p\/e-tal er 25,5 p\u00e5 trods af historisk h\u00f8je virksomhedsoverskud p\u00e5 over 8 %. Historisk set har S&P handlet til en p\/e p\u00e5 14, og virksomhedernes overskud har i gennemsnit v\u00e6ret p\u00e5 5 %.<\/p>\n
Historisk set har jeg investeret i amerikanske aktier af h\u00f8j kvalitet med et h\u00f8jt udbytte. De genererede kontanter og steg i v\u00e6rdi. Jeg ejede ingen tech-aktier, da jeg allerede er overeksponeret mod sektoren via mit daglige arbejde. Jeg har heller ikke investeret i aktier i nogen finansielle virksomheder. P\u00e5 trods af forbedrede balancer kan en krise stadig nemt udslette hele egenkapitalen. Men jeg afviklede min aktieeksponering tidligere i \u00e5r p\u00e5 grund af bekymringer om v\u00e6rdians\u00e6ttelsen.<\/p>\n
Invester ikke i aktivt forvaltede fonde og hedgefonde. Bankfolk kan lide dem, fordi de genererer h\u00f8je gebyrer, men efter fradrag af gebyrer er der stort set ingen af dem, der klarer sig bedre end S&P 500 i det lange l\u00f8b. Hvad v\u00e6rre er, s\u00e5 investerer vi ofte i dem, efter at de har haft en god periode, hvilket typisk kun f\u00f8rer til mean reversion. Jeg ville heller ikke investere i private equity-fonde, der drives af banker. Aktivklassen klarer sig ok ud fra et IRR-perspektiv, men fondene er illikvide for evigt (10+ \u00e5r), og gebyrerne \u00e6der en stor del af afkastet. Der er ogs\u00e5 meget lidt sammenh\u00e6ng mellem historiske og fremtidige fondsafkast i private equity.<\/p>\n
Derudover b\u00f8r du ALDRIG l\u00e5ne p\u00e5 margin. Alle bankfolk, jeg har m\u00f8dt, presser p\u00e5 for det. Det fort\u00e6ller de dig: “Invester 1 million dollars i obligationer med en rente p\u00e5 4 %, s\u00e5 l\u00e5ner vi dig 1 million dollars til 2 %. Ikke alene tjener du penge p\u00e5 handlen, du har ogs\u00e5 stadig 1 million dollars til at bruge p\u00e5 hvad som helst!” Det lyder som en god id\u00e9, men det er en forf\u00e6rdelig id\u00e9, for i en sv\u00e6r tid (f.eks. krisen i 2008\/2009) falder dine aktiver i v\u00e6rdi. For at d\u00e6kke forskellen vil banken foretage et kapitalindkald og bede dig om at give dem kontanter til at d\u00e6kke tabene. Det er netop de \u00f8jeblikke, hvor du vil have flest penge til at v\u00e6re opportunistisk og k\u00f8be aktiver billigt. De 2 % om \u00e5ret er bare ikke det v\u00e6rd. Behold pengene i kontanter. N\u00e5r der opst\u00e5r kriser, kan du tjene 100 %+ ved at investere i aktiver af h\u00f8j kvalitet til en lav pris.<\/p>\n
Jeg er mere agnostisk med hensyn til personlig ejendom, da jeg normalt anser det for at v\u00e6re forbrug snarere end en investering. I en by som New York er lejeafkastet p\u00e5 s\u00f8lle 2-4%. Hvis du sammenligner de samlede m\u00e5nedlige ejeromkostninger (realkreditomkostninger + alternativomkostninger for din udbetaling – eller bare antager, at du havde taget et 100 % realkreditl\u00e5n for at g\u00f8re regnestykket enklere + ejendomsskatter + vedligeholdelse + gennemsnitlige m\u00e5nedlige udgifter til at reparere ting, der g\u00e5r i stykker) med din husleje, kan det v\u00e6re 2 til 3 gange billigere at leje end at eje! N\u00e5r det er sagt, s\u00e5 elsker mange mennesker at eje deres prim\u00e6re bolig. Hvis det passer ind i dit budget, og du er klar over, at det er forbrug og ikke en investering, skal du g\u00f8re det, der maksimerer din lykke (Lej … medmindre du vil k\u00f8be<\/a>).<\/p>\n Ejendomme er en af de mest attraktive aktivklasser lige nu, hvis man da ikke k\u00f8ber ejendomme, som man vil bo i. Hvis du har en diversificeret portef\u00f8lje, er det meget sikkert, og du kan generere cap rates (nettodriftsindt\u00e6gter divideret med k\u00f8bsprisen) p\u00e5 6-13% i stor skala afh\u00e6ngigt af den geografi, du investerer i. For at f\u00e5 de bedste tilbud k\u00f8ber du typisk kontant og kan refinansiere senere. Jose og jeg k\u00f8bte flere lejlighedskomplekser i Berlin mellem 2011 og 2013 ved hj\u00e6lp af denne strategi. Min bror Olivier, som driver Home61<\/a>, hj\u00e6lper familiekontorer med at opbygge portef\u00f8ljer af indkomstskabende ejendomme i Miami, Florida og Columbus, Ohio med stor succes. Bem\u00e6rk, at denne tilgang ikke fungerer i byer som New York og San Francisco, hvor cap-renten er ekstremt lav.<\/p>\n En anden succesfuld tilgang til fast ejendom er at lave en arbitrage mellem langtids- og korttidsudlejning. Du kan k\u00f8be eller f\u00e5 langtidslejekontrakter p\u00e5 lejligheder og derefter leje dem p\u00e5 Airbnb (eller markedspladser for mellemlangtidsleje, der bruges til firmaboliger osv. Selv n\u00e5r man tager h\u00f8jde for gebyrerne til et administrationsselskab (hvis man ikke vil g\u00f8re alt arbejdet selv), er der flere byer, hvor man kan generere 15-25 % i nettoudbytte om \u00e5ret. Det er typisk mindre skalerbart, fordi mange bygninger og lejem\u00e5l ikke tillader fremleje, og nogle byer tillader ikke at have flere annoncer p\u00e5 Airbnb eller begr\u00e6nser kortvarige ophold (f.eks. under 30 dage), men det er et af de h\u00f8jeste afkast, du kan generere p\u00e5 markedet.<\/p>\n Ikke overraskende er den aktivklasse, jeg bedst kan lide, investeringer i teknologi i den tidlige fase. Det er en af de f\u00e5 sektorer i \u00f8konomien, der leverer reel v\u00e6kst, og hvor virksomheder kan vokse ekstremt hurtigt. P\u00e5 grund af venturefondenes \u00f8konomi, hvor de tager 2 % i administrationsgebyr om \u00e5ret og 20 % af overskuddet, har de allerbedste investorer samtidig et incitament til at rejse st\u00f8rre midler og investere i aftaler p\u00e5 et senere stadie. Man kan ikke rigtig tjene penge med en fond p\u00e5 30-50 millioner dollars. \u00d8konomien i en early stage-fond fungerer kun, hvis du investerer en meget stor sum personlige penge, hvor du f\u00e5r 100 % af overskuddet i stedet for 20 %. Som s\u00e5dan er investeringer i tidlige stadier ikke en s\u00e6rlig konkurrencedygtig aktivklasse uden for YC. Hos FJ Labs konkurrerer vi mest med mindre sofistikerede engle, som laver nogle f\u00e5 aftaler om \u00e5ret. De allerbedste investorer er hos A16Z, Sequoia eller Greylock, hvor de laver aftaler p\u00e5 et senere tidspunkt.<\/p>\n P\u00e5 en m\u00e5de handler investering p\u00e5 et tidligt tidspunkt mindre om at v\u00e6lge vindere p\u00e5 grund af den store fremtidige usikkerhed og mere om at undg\u00e5 d\u00e5rlige investeringer. Bland det med en meget diversificeret portef\u00f8lje med mindst 50 investeringer, og du kan skabe store afkast. Jeg har genereret en gennemsnitlig IRR p\u00e5 70 % med en multipel p\u00e5 6,3 gange i l\u00f8bet af de sidste 19 \u00e5r i denne aktivklasse, selv om jeg startede med en meget lille aktivbase. Det er meget vigtigt at v\u00e6re diversificeret b\u00e5de i tid og med hensyn til antallet af virksomheder. Invester over 2-3 \u00e5r. Hvis du ikke har dealflowet, er den nemmeste m\u00e5de at blive eksponeret for aktivklassen p\u00e5 at investere i fonde med flere virksomheder, som dem p\u00e5 FundersClub<\/a>. Du kan ogs\u00e5 investere i individuelle aftaler, men du skal naturligvis s\u00e6tte meget mindre i de individuelle aftaler end i fonde. Bem\u00e6rk ogs\u00e5, at det ikke er traditionelle fonde. Der er kun et kapitalindkald p\u00e5 forh\u00e5nd, og de beholder ikke penge til pro rata, hvilket betyder, at n\u00e5r de l\u00f8ber t\u00f8r for penge, laver de en ny fond. Hvis du vil investere, skal du tage den andel, du \u00f8nsker at investere i en fond, og dele den op i separate dele for at f\u00e5 eksponering mod flere fonde over 2-3 \u00e5r eller deromkring.<\/p>\n II ville ogs\u00e5 investere et mindre bel\u00f8b p\u00e5 en mere koncentreret m\u00e5de i nogle f\u00e5 pre-IPO-virksomheder som Airbnb. Du kommer ikke til at tjene 10 gange, men det er en god m\u00e5de at tjene 1,5-3 gange p\u00e5 et par \u00e5r og f\u00e5 en god intern rente. Du b\u00f8r ikke investere i “spekulative enhj\u00f8rninger”, som er virksomheder i den tidlige fase, der har en v\u00e6rdians\u00e6ttelse p\u00e5 flere milliarder dollars, men snarere i mere etablerede startups med valide forretningsmodeller p\u00e5 vej mod en b\u00f8rsnotering. Airbnb er det bedste eksempel p\u00e5 det lige nu.<\/p>\n Jeg anbefaler at have en stor del, 20-30% af din nettoformue i kontanter. Bankerne hader det, fordi de mener, at vi efterlader penge p\u00e5 bordet. Men ofte er jagten p\u00e5 afkast i milj\u00f8er med lave renter som at plukke sm\u00e5penge foran en damptromle. I betragtning af hvor lave renterne og inflationen er, er det bedst at beholde kontanterne. Alternativomkostningerne er meget lave, og det giver fantastiske muligheder for h\u00f8je afkast i krisetider ved at k\u00f8be aktiver af h\u00f8j kvalitet med store rabatter. Bem\u00e6rk, at hvis det skal fungere, skal du have et mods\u00e6tningsfyldt temperament. Du skal v\u00e6re villig til at k\u00f8be, n\u00e5r folk er bange, og det ser ud til, at verden g\u00e5r under. Du b\u00f8r ogs\u00e5 bruge en del af pengene til at finansiere din n\u00e6ste startup. De f\u00f8rste 500.000-1 million dollars er den dyreste og mest udvandende kapital, du kan f\u00e5. Hvis du kan undg\u00e5 at h\u00e6ve den, er det endnu bedre. S\u00f8rg dog for, at du stadig er flittig i id\u00e9genereringsprocessen og i udf\u00f8relsen af din startup. For de fleste mennesker vil jeg ikke anbefale at s\u00e6tte mere end 10% p\u00e5 spil i deres n\u00e6ste startup.<\/p>\n For at give dig et eksempel: Hvis du lige har tjent 10 millioner dollars efter skat, \u00f8nsker at eje dit hjem og f\u00f8lger den f\u00f8rn\u00e6vnte strategi, vil du anvende dem p\u00e5 f\u00f8lgende m\u00e5de:<\/p>\n K\u00f8b en lejlighed til 4 millioner dollars<\/strong><\/p>\n Invester 2,5 millioner dollars i indkomstskabende fast ejendom<\/strong><\/p>\n Invester 2,5 millioner dollars i nystartede virksomheder<\/strong><\/p>\n Invester 1 million dollars i nystartede virksomheder i den sene fase<\/strong><\/p>\n Behold 3 millioner dollars i kontanter<\/strong><\/p>\n\n
\n
\n
\n